Betriebskostenabrechnung prüfen

Die jährliche Abrechnung der Betriebskosten verursacht bei vielen Mietern Unbehagen und vor allem Unsicherheit. Denn der Vermieter könnte sich verrechnet oder falsche Nebenkosten abgerechnet haben. Damit ist es wichtig, dass Mieter ihre Abrechnung der Betriebskosten genau prüfen und notfalls reklamieren.

Den Zeitpunkt überprüfen

Ob die Abrechnung der Nebenkosten überhaupt Bedeutung für den Mieter hat, hängt vom richtigen Zustelldatum ab. Immerhin muss sie ihm spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes übermittelt worden sein. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter selbst noch keine Abrechnung über die Nebenkosten erhalten hat. Denn die Jahresabrechnung gilt nicht grundsätzlich als Abrechnungsgrundlage. Es gibt noch einen zweiten Punkt, der den Zeitpunkt der Abrechnung betrifft. Denn bei der Abrechnung der Betriebskosten muss der Mieter unbedingt prüfen, ob auch der richtige Zeitraum abgerechnet worden ist. Grundsätzlich muss dieser zwölf Monate umfassen, damit er Gültigkeit hat. Ein kürzerer Abrechnungszeitraum ist nur dann zulässig, wenn nach dem Kalenderjahr abgerechnet wird.

Welche Betriebskosten abgerechnet wurden

Ein weiterer Prüfgrund betrifft die Betriebskosten, die in der Abrechnung erfasst wurden. Hier kommt es darauf an, was mit dem Vermieter vereinbart wurde. Wenn im Mietvertrag festgehalten wurde, dass Betriebskosten bzw. sämtliche Betriebskosten zu zahlen sind, sind damit alle gängigen und umlagefähigen Nebenkosten aus der Betriebskostenverordnung gemeint. Wenn nur einzelne Posten wie die Müllabfuhr oder die Gebäudereinigung bzw. die Beleuchtungskosten erfasst sind, muss der Mieter nur diese begleichen. Sind im Mietvertrag keine Betriebskosten erwähnt, gilt die Brutto. bzw. Inklusivmiete als vereinbart.

Auf etwaige Fehler achten

Die Abrechnung der Nebenkosten muss einfach verständlich formuliert und nachvollziehbar sein. Unterschiedliche Kostenpositionen wie die Höhe der Gesamtkosten bzw. wie diese auf den Mieter umgelegt werden oder welchen Anteil dieser zu zahlen hat, müssen leicht erkennbar ausgewiesen sein. Nur dann ist es dem Mieter auch möglich, seinen Anteil nachzurechnen und festzustellen, ob die Abrechnung der Betriebskosten rechtmäßig erfolgt ist. Dabei ist zu beachten, dass jede unverständliche Kostenposition als ungültig anzusehen ist. Als Mieter müssen keine Betriebskosten bezahlt werden, die er nicht selbst überprüfen kann.

Heizkosten müssen richtig verteilt werden

Bei der Abrechnung der Betriebskosten gilt es, besonderen Augenmerk auf die Heizkosten zu legen. Denn hier legt der Gesetzgeber fest, wie die Kosten anteilig auf den Mieter umzulegen sind. Grundsätzlich müssen mindestens 50 und maximal 70 Prozent der Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet werden. Der übrige Anteil wird gemäß der Wohnfläche verrechnet.

Wirtschaftlichkeit

Auch die Wirtschaftlichkeit muss überprüft werden
Neben den ganzen Positionen und der Frage, ob diese berechtigt und korrekt abgerechnet wurden, gilt es zu prüfen, ob bei der Abrechnung der Nebenkosten auch wirtschaftlich in Ordnung ist. Das bedeutet konkret, dass der Vermieter bei all seinen Maßnahmen und Entscheidungen dafür sorgen, dass ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorliegt. Dies regelt § 556 Abs. 4 BGB und erlaubt dem Mieter bei Abrechnungsposten für Gartenpflege oder Gebäudereinigung bzw. Hausmeisterdiensten bei anderen Betrieben Kostenvoranschläge einzuholen und diese mit der Abrechnung zu vergleichen.

Anrecht auf Belegeinsicht

Bei der Überprüfung der Nebenkosten hat der Mieter das Recht, Einsicht in die Belege nehmen zu können. Das macht vor allem dann Sinn, wenn ihm die dort abgerechneten Posten überteuert oder nicht korrekt erscheinen. Neben der Höhe der Kosten gilt es auch auf die Gültigkeit der Belege zu achten. Denn eine mit Datum 2018 ausgestellte Rechnung darf nicht mit der Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2017 verwendet werden. Stellt der Mieter hier Ungereimtheiten fest, muss er den betreffenden Posten auch nicht bezahlen. Auch wenn ihm der Vermieter Einsicht in die Belege gewähren muss, ist doch klar, dass diese nicht für den Mieter kopiert werden dürfen. Das gilt es zu beachten und kann umgangen werden, indem der Mieter zum Beispiel bei der Einsichtnahme ein fotofähiges Smartphone zum Abfotografieren dabei hat.