Der Mietvertrag

Der Mietvertrag – Rechte und Pflichten für beide Seiten korrekt regeln

Ein Mietvertrag soll die Eckpunkte eines Mietverhältnisses genau festlegen und Streitigkeiten vermeiden. Dazu gibt es einen rechtlichen Rahmen, der sich nach der Art des Mietvertrages richtet. Trotzdem werden immer wieder unrechtmäßige Klauseln vereinbart – hier eine Übersicht zu den wichtigsten Punkten.

Vom Grundsatz her werden im Mietvertrag die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien festgeschrieben. Dazu zählen beispielsweise die Miethöhe und das Recht zur Anpassung, die Kündigungsvoraussetzungen und formellen Erfordernisse sowie die Dauer eines Mietvertrages. Die Rechtsprechung bringt dazu immer wieder richtungweisende Urteile hervor – insbesondere in Bezug auf strittige Klauseln.

Welche Punkte sollten im Mietvertrag enthalten sein?

Die wesentlichen Bestandteile eines rechtskonformen Mietvertrages sind:

Mietdauer

Gelten für unbefristete Mietverträge die Vorschriften nach §§ 535-548 BGB, erfordert eine zeitliche Befristung einen qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Die Schriftform ist dann ebenso Voraussetzung wie die exakte Benennung des Zeitraums und eine belastbare Begründung.

Miethöhe

Vermieter können von vornherein eine Erhöhung der Anfangsmiete festlegen: Bei einer Staffelmiete fixiert der Vermieter die Steigerung für die kommenden Jahre, was dem Mieter nach dem vierten Jahr ein Sonderkündigungsrecht eröffnet. Im Gegenzug ist es dem Vermieter jedoch nicht möglich, während der Laufzeit zu kündigen. Die Alternative, nämlich die Indexmiete, fußt wiederum auf der Veränderung bestimmter Indizes, in der Regel wird der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Index der Lebenshaltungskosten als Basis genutzt. Will der Vermieter eine solche Miete erhöhen, muss er das in jedem Fall schriftlich begründen und die Grenze von 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren beachten.

Untervermietung

Mieter können zwar vom Grundsatz her untervermieten, bleiben jedoch generell Vertragspartner ihres Vermieters – und damit auch für die pünktliche Bezahlung der Miete verantwortlich. Es empfiehlt sich in jedem Fall, vor einer Untervermietung vom Vermieter die schriftliche Genehmigung einzuholen. Im Ernstfall droht sonst nämlich die Kündigung. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, muss er dies plausibel begründen.

Kündigung

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 gilt für Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende. Ausnahme bilden Sonderregelungen, wenn beispielsweise beide Seiten einen bestimmten Zeitpunkt festgeschrieben haben, ab wann diese Kündigungsfrist gilt, oder sich auf einen Kündigungsverzicht für zwei Jahre geeinigt hatten. Vermieter müssen nach § 573 BGB bei unbefristeten Mietverträgen eine längere Kündigungsfrist beachten: Nach einer Mietdauer von fünf Jahren sind dies bereits sechs Monate, nach acht Jahren sogar neun Monate. Befristete und Untermietverträge unterliegen einer abweichenden Regelung.

Voraussetzung ist, dass Sie die Miete regelmäßig zahlen, sonst eröffnet sich dem Vermieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung. Als Mieter können Sie dieses Recht ebenfalls beanspruchen, zum Beispiel wenn die Wohnung schadstoffbelastet ist.

Schönheitsreparaturen

Wird die Pflicht zur Renovierung zum Ende eines Mietverhältnisses nicht individuell, sondern formularmäßig festgelegt, ist diese Klausel unwirksam. Gleiches gilt für Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter im Vertrag sowohl während der Mietzeit als auch zum Auszug zur Renovierung verpflichtet wird. Sollten sich die Parteien jedoch individuell und nachträglich im Übergabeprotokoll auf bestimmte Maßnahmen einigen, dann müssen Sie diese Arbeiten auch durchführen.

Ein Mietvertrag soll also die Bedingungen beschreiben, zu denen Sie eine Mietsache entgeltlich nutzen können. Neben den Räumen an sich können auch bewegliche Gegenstände zur Mietsache zählen, die explizit aufzuführen sind. Der Vermieter darf als Sicherheit eine Mietkaution beanspruchen – jedoch nicht mehr als drei Kaltmieten, die er verzinslich anlegen muss. Achten Sie vor Vertragsschluss auf die Details – Sie vermeiden so lästige Streitigkeiten.